Novi iznajmljivači: sve o birokraciji

Kupili ste nekretnine, dobili u nasljedstvo ili želite prenamijeniti postojeću nekretninu u jedinicu privatnog smještaja i potrebne su vam ključne informacije vezane uz iznajmljivanje? U nastavku vam donosimo savjete kako biste postali iznajmljivači u što bržem vremenskom periodu i izbjegli stres.

Iznosi pristojbi i poreza razlikuju se od mjesta do mjesta i mijenjaju se svake godine, zato ih uvijek provjerite u lokalnoj turističkoj zajednici i Poreznoj upravi.

Prije početka iznajmljivanja

1. Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu

Zahtjev se podnosi upravnom tijelu županije nadležnom za turizam, prema mjestu gdje se objekt nalazi, a može se podnijeti i elektronički kroz sustav eTurizam (TuStart). Uz zahtjev se prilažu podaci o objektu i dokazi o pravu korištenja i uporabljivosti građevine; točan popis dokumentacije potražite na stranicama svoje županije.

Rješenjem se utvrđuju vrsta objekta (npr. soba, apartman, studio apartman, kuća za odmor, kamp), kategorija i kapacitet. Smijete pružati i oglašavati samo ono što piše u rješenju, a svaku promjenu prijavljujete nadležnom tijelu.

2. Stan u zgradi – suglasnost suvlasnika

Za kratkoročni najam stana potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika zgrade, a obvezno i svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom. Suglasnost se daje na najmanje pet godina i veže i buduće vlasnike stana. Stanovi koji su se već 1. siječnja 2025. koristili za kratkoročni najam moraju suglasnost prikupiti u roku od pet godina od tog dana (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024).

3. Prijava Poreznoj upravi

U roku od osam dana od izdavanja rješenja podnesite obrazac RPO nadležnoj ispostavi Porezne uprave – osobno, poštom ili putem ePorezne. Na temelju toga Porezna uprava donosi rješenje o paušalnom porezu na dohodak.

4. Oznaka objekta

Na objektu istaknite propisanu oznaku vrste i kategorije.

Tijekom iznajmljivanja

• Cjenik u eurima za svaku smještajnu jedinicu – s cijenama po sezonama, načinom obračuna (po osobi, po jedinici) i informacijom je li turistička pristojba uključena u cijenu. Prilikom određivanja cijena u obzir uzmite fiksne troškove, troškove oglašavanja i turističku pristojbu.
• Kućni red – jasno istaknut i po mogućnosti preveden na jezike vaših gostiju.
• Prijava gostiju u eVisitoru – svih gostiju, uključujući prijatelje i rodbinu koji koriste smještaj.
• Računi – za svaku uslugu izdajte račun u najmanje dva primjerka.
• Evidencija o prometu (obrazac EP) – svaki izdani račun upisujete svakodnevno. Više o obvezama pročitajte na stranicama Porezne uprave.

Porezi, pristojbe i članarina

• Paušalni porez na dohodak. Visinu po krevetu određuje grad ili općina, u rasponu koji ovisi o turističkoj razvijenosti mjesta – od 2025. najviše 300 eura po krevetu u najrazvijenijim mjestima. Plaća se tromjesečno, prema rješenju Porezne uprave. Paušalno se oporezuju iznajmljivači s najviše 10 soba odnosno 20 kreveta, koji nisu u sustavu PDV-a.
• Turistička pristojba. Iznajmljivači u domaćinstvu plaćaju godišnji paušal po krevetu (stalnom i pomoćnom) – jednokratno do 31. srpnja ili u tri rate: do 31. srpnja, 31. kolovoza i 30. rujna. Uplatnice su dostupne u eVisitoru.
• Turistička članarina. Plaća se godišnji paušal po krevetu, a izvješće TZ-2 predaje se do 15. siječnja za prethodnu godinu.
• PDV na provizije stranih platformi. Ako koristite Booking, Airbnb ili druge strane posrednike, na njihovu proviziju sami obračunavate i plaćate PDV od 25 %. Za posrednike iz EU-a potreban vam je PDV identifikacijski broj, koji se traži od Porezne uprave prije početka suradnje.

Ulaganja i održavanje

Kao i u svakom poslu, iznajmljivanje privatnog smještaja traži stalna ulaganja. Kako biste se zaštitili od mogućih oštećenja smještaja, razmislite o pologu koji ćete zatražiti od gosta i vratiti ga nakon pregleda smještaja ako je sve u redu. Uređenjem sobe, studija, apartmana ili kuće za odmor ulaganje ne završava – s obzirom na zahtjeve suvremenih gostiju, poželjno je barem svake tri godine osvježiti ponudu, opremu ili izgled interijera.

Možda vam se sve ovo čini kompliciranim, no čim ishodite rješenje, ostalo ide puno jednostavnije. Oglašavajte se na sigurnim oglasnicima i uvijek unaprijed provjerite plaća li se provizija po rezervaciji ili fiksni iznos oglašavanja, kao na specijaliziranoj platformi PrivatniSmjestaj.hr.

Stanje: listopad 2026. Propisi i iznosi mijenjaju se – prije početka provjerite podatke kod lokalne turističke zajednice, upravnog tijela županije i Porezne uprave.